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板块2018年整体业绩稳健、盈利能力向好趋势明显。由于2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛,业绩保持良好增长态势,尤其是受益于销售均价的增长,预计结算毛利率会有所提升。从65家发布2018年年报业绩预告的房企来看(剔除b股),36家预增或扭亏等盈利为正,29家预减、首亏或续亏。

2018年Top50整体销售远超行业,行业集中度上升是长期逻辑。据克而瑞数据,2018年中国规模房企销售进一步增长,其中TOP100房企全年销售金额同比增长35%。其中Top10之后的房企整体增速均较为稳定,2018年Top10/20/50房企销售额累计增速分别为24.9%/32.4%/34.5%。规模房企销售增速持续超过行业的情况下集中度继续提升,CR10/50/1002018年分别为26.9%/55.1%/66.7%,较去年同期增加2.7/9.3/11.2pct。

2019年看好重点一二线城市从政策端到基本面的改善。2018年下半年以来一线成交量出现改善态势,样本城市中二线城市11、12月单月销售面积同比开始转正,政策调控以来一二线城市销售的底部区域逐步确立,从政策改善的意愿来看,土地财政依赖度(土地成交款/地方公共财政收入),二线这个指标是全国各能级城市中最高的最高,2017年该比例为60%以上,而2018年以来百城的土地成交款负增长的城市集中在东部都市圈和海西等(佛山、中山、南京等)。

我们预计房地产行业重点公司2018年情况如下:

1.增速在50%以上的公司有三家:阳光城(51%)、新城控股(66%)、金科股份(70%)

2.增速在30%-50%(含30%和50%)之间的公司有两家:荣盛发展(33%)、华夏幸福(30%)

3.增速在30%以下的公司有四家:、万科A(19%)、保利地产(20%)、招商蛇口(20%)、金地集团(15%)、世茂股份(5%)、滨江集团(-20%)、世联行(-50%)

行业观点与投资建议:地方政府调控政策边际改善趋势逐步显现,2019年为房企业绩结算大年,目前A股龙头房企的估值仍然处于底部区域,对比2009年以来最强的业绩确定性及逐步改善的政策预期,A股龙头房企的估值修复理应重视。考虑到二线城市处于销售的底部,政策改善的积极态势正在酝酿,建议关注重点布局一二线的房企:万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团。租赁标的建议持续关注:光大嘉宝、世联行、滨江集团。

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